La falta de inversiones en suelo para asegurar el futuro de Vía Célere está llevando a su accionista principal, Värde Partners, a repartirse la caja que genera la promotora. En los dos últimos años, el fondo estadounidense y los accionistas minoritarios se han llevado 193 millones de euros en dividendos extraordinarios en una compañía que intentó salir a Bolsa sin éxito y cuyo panorama a largo plazo se difumina.
Vía Célere ha repartido 106,6 millones como dividendo extraordinario con cargo a la prima de emisión en 2022, según se desprende en las cuentas consolidadas recientemente presentadas en el Registro Mercantil. A ese importe, se le suman otros 86,3 millones en 2021.
En ambos ejercicios, el reparto es mucho mayor que el propio beneficio. Concretamente, la compañía ganó 68,7 millones en 2022 y 61,8 millones un año antes, es decir, 130 millones en conjunto.
El reparto extraordinario de caja llega después de que Värde haya sido incapaz de llevar a Bolsa a la promotora, una opción que estuvo valorando en 2018 y 2019, ni tampoco haya conseguido vender su participación a otro rival de la inmobiliaria o a un fondo. Por ejemplo, negoció en 2021 el traspaso a Neinor, en una operación que no llegó a buen puerto.
Como consecuencia, la compañía mantiene una estrategia de inversión muy limitada en compra de suelo y, sobre todo, se enfoca en ir construyendo en los solares que tiene actualmente y vendiendo las viviendas resultantes, lo que provocará que a largo plazo la compañía se quede sin cartera si las prioridades no cambian. De hecho, en un año, el valor bruto de esa cartera (GAV) se redujo en casi 200 millones, hasta los 1.350 millones.
En esa estrategia de desinversión, Vía Célere llegó a un acuerdo en marzo para vender el 55% del negocio de residencial en alquiler a Greystar, por el que prevé construir 2.400 viviendas, en una operación valorada en 400 millones.
La distribución de dividendo a los accionistas con cargo a la prima de emisión se realiza utilizando la reserva que cuentan las empresas cuando los accionistas suscriben los títulos por encima de su valor nominal.
“Se ha realizado por la alta generación de caja de la compañía, muy superior al beneficio”, justifican desde Vía Célere sobre el reparto en 2021 y 2022 con cargo a reservas.
El principal beneficiario de esa distribución es Värde, que controla, a través de varias sociedades el 76,4% de la promotora. Entre los minoritarios se encuentran el fondo Sixth Street –que entró en el capital el pasado año–, Barclays, Attestor, JP Morgan y Deutsche Bank, entre otros.
El reparto de la caja se produce a pesar de las limitaciones exigidas por su emisión de bonos de 300 millones en 2021. La sociedad “mantiene limitaciones al reparto de dividendos como consecuencia de determinadas obligaciones financieras covenant durante la vigencia del bono”, se explica en las cuentas, aunque se aclara que tiene luz verde si se cumplen una serie de condiciones. Y, que salvo ese punto, se permite el dividendo excepto que el patrimonio quede por debajo de la mitad del capital social.
En las cuentas se explica que los accionistas también decidieron en 2021 reorganizar la compañía en una nueva sociedad llamada Vía Célere HoldCo, tras lo que valoró contablemente –no a precio de mercado– a la empresa en 867 millones.
Espera remontar las pérdidas del primer trimestre
Vía Célere obtuvo unos ingresos de 46,1 millones de euros en el primer trimestre y pérdidas de 8,3 millones, según informó la empresa recientemente. Según la inmobiliaria, estas cifras entran dentro de las previsiones y objetivos de la promotora, que cree que concentrará la mayoría de las entregas en la segunda mitad del año, llegando a una cifra en torno a 2.200 a 2.500 entre las destinadas a venta y a alquiler “volviendo a la senda de beneficios esperada”.
Asimismo, estas cifras no incluyen, todavía, el reflejo de la operación de venta del 55% de su cartera de construir para alquiler a Greystar. El 88% de esas casas ya están finalizadas o en construcción.
Actualmente, la compañía cuenta con más de 5.000 unidades bajo construcción y ya tiene cerrada la venta del 93% de las unidades que entregará en 2023, el 82% de 2024 y el 42% de 2025.
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