La financiación alternativa, desvinculada del sector bancario, se está abriendo paso en el mercado inmobiliario. Uno de los actores más activos en esta área es la firma Xenia Capital, filial del fondo británico Pacific Investments, que a finales de diciembre espera alcanzar los 200 millones de euros prestados a promotoras.
Xenia es una firma para el mercado español con implantación desde 2019 y que tiene al frente a Rory Buchanan como director ejecutivo y a Gonzalo Barrios como managing partner. Esta compañía se ha asociado recientemente con el fondo estadounidense Oaktree –que aportará los recursos en exclusividad– para financiar con 220 millones proyectos inmobiliarios en España, lo que presumiblemente permitirá un salto en su actividad.
Actualmente, Xenia se encuentra haciendo la due dilligence de proyectos para otorgar préstamos por alrededor de 60 a 70 millones antes de diciembre. Esta gestora está llegando tanto a constructores de vivienda como a iniciativas hoteleras.
La financiación alternativa está ganando peso en España a la vez que los bancos han comenzado a endurecer las condiciones para otorgar el conocido como crédito promotor, que sirve a las empresas para afrontar las obras. Las entidades bancarias están exigiendo, sobre todo a medianos y pequeños promotores, un elevado número de ventas sobre plano antes de conceder esa financiación, lo que está llevando a las inmobiliarias a buscar alternativas.
Junto a Xenia, han aparecido otros nombres en el sector como Stronghold, Stoneweg, Frux, Engel & Volkers Capital, Incus o Cheyne, entre otros. En EE UU, esta alternativa a la banca está más desarrollada. En Europa, va por detrás. Este tipo de alternativa solo interviene en el 10% de la actividad inmobiliaria, según datos recopilados por el índice MSCI Europe Real Estate.
Las ventajas de este tipo de financiación son varias, según destacan los responsables de Xenia: una mayor rapidez, menores preventas exigidas al promotor y permite, además, que las inmobiliarias utilicen parte del crédito a la compra de suelo.
El inconveniente claro es el mayor coste, que puede elevarse varios puntos por encima de la financiación tradicional bancaria, aunque esta desventaja está siendo minimizada en muchos casos, pues es casi la única forma de comenzar con los proyectos.
El tique medio que actualmente concede Xenia se encuentra entre los 15 y 20 millones, aunque podrían apostar por iniciativas que se acerquen a los 100 millones. “Empezamos financiando a pequeños promotores, pero cada vez son mayores”, afirma Barrios.
La compañía es plenamente española, aunque creada como filial de Pacific Investments, un family office y gestor de fondos impulsado en 1994 por el veterano promotor sir John Beckwith.
La primera operación de Xenia en la promoción residencial, en 2021, fue con Promored (del grupo Redpiso), a la que otorgó un préstamo de 19 millones para financiar la construcción de un proyecto mixto de residencial y otros usos en Madrid.
En su web, esta gestora explica que ha apoyado la construcción de 1.700 viviendas y más de 500 habitaciones hoteleras en 20 operaciones, en proyectos que suman un valor bruto de 500 millones. Han prestado para la construcción de lofts en Madrid (39 millones); para apartamentos de corta y media estancia también en la capital (25 millones); un hotel de cinco estrellas en Málaga (51 millones y otros 14,4 millones de préstamo puente); un residencial de lujo en Barcelona (14,8 millones), o para otras iniciativas en Alicante, Valencia o Málaga.
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